老後資金の手立てのひとつ「リースバック」。売却した家にそのまま住み続けられるのが特長のひとつですが、仕組みをしっかり理解しておかないと後悔することにも。「リースバック」のメリットとデメリット、「リバースモーゲージ」との違いを紹介します。

持ち家を売却して現金化。その後は家賃を払いながら自宅に住む

リースバックとは、自宅（戸建てやマンションなど）を第三者（不動産会社など）に売却し、売却先と賃貸契約を交わして賃料を払いながら自宅に住み続ける仕組みです。
住み慣れた家に住み続けながら、自宅の売却代金が手に入るのが特長です。

リバースモーゲージとの違いは？

リースバックとともによく耳にするのが、リバースモーゲージ。
どちらも“自宅に住み続けられる”という点では同じですが、

リースバックは自宅を売却して“自宅を借りる”仕組みであるのに対して、

リバースモーゲージは自宅を担保にして“お金を借りる”仕組みです。

リースバックは第三者との契約時に自宅が売却されますが、リバースモーゲージは、契約者の死亡後に、借りたお金の残債返済のために売却されます。

また、リバースモーゲージはリースバックと異なり、対象物件が戸建てに限られていたり（マンションが不可の場合もある）、契約者の年齢や資金の使い道に制限があったりする場合などがあります。

リースバックのメリット

自宅の売却代金を現金一括で受け取れる

自宅を売却することによって、まとまった現金が手に入ります。生活費や旅行などの娯楽費、医療費や介護費など使い道は自由です。

自宅に住み続けることができる

リースバックは、「賃貸借契約付き売却」なので、契約した第三者に賃料を払うことで自宅に住み続けることができます。

固定資産税の支払いがなく修繕費等もかからない

自宅の所有権は第三者にあるので、固定資産税の支払いはありません。
また、維持費や修繕費といった費用もかかりません。

相続対策になる

不動産を現金化できるので、万が一の際に分割しやすく相続トラブルを回避できます。

将来的に買い戻すこともできる

一次的にまとまった資金が必要でリースバックを利用した後に、経済的に安定することもあるでしょう。リースバックには買い戻し制度があるので、売却額に応じて決められた金額で自宅を買い戻せる可能性もあります。

売却したことが周囲に分からない

売却前と変わらず自宅に住み続けられるので、売却したことがご近所など周囲に知られる心配はありません。

リースバックのデメリット

自宅の名義と所有権が変わる

自宅を売却しているので名義と所有権はリースバック事業者に変わります。

家賃を支払う必要がある

リースバックはリースバック事業者に“自宅を借りている”状態なので、事業者に対して家賃を支払う必要があります。

売却価格が市場価格よりも安くなる可能性がある

リースバックで売却をした場合、通常の不動産売却価格よりも安くなることがあります。

買い戻し金額が売却金額よりも高くなる可能性がある

自宅を買い戻す場合、買い戻し額は一般的に売却額に約1～3割上乗せされます。

まとまったお金の調達のため、リースバックを検討する場合には、デメリットもよく把握すること、また少しでも高く売るためにもいくつかのリースバック事業者に見積りを依頼して比較検討することが大切です。

物価上昇に加え、2022年11月政府が資産所得倍増プランを決定したことにより、“資産運用は当たり前”な風潮にある現在。けれど、関心はあっても“何から始めればいいかわからない”“やっぱり不安”などの理由で躊躇している方も多いと聞きます。

ファイナンシャルプランナーの藤川太さんは、資産運用初心者におすすめなのは、新NISAつみたて投資枠だと言います。その理由を伺いました。

資産運用初心者に新NISAつみたて投資枠がおすすめの理由

理由1　購入時の手数料0円

新NISAには、つみたて投資枠と成長型投資枠がありますが、初心者におすすめなのは、つみたて投資枠です。

つみたて投資枠は金融庁が設定した基準をクリアした長期投資に適した商品だけに限られています。その基準のひとつが購入時の手数料が無料であることです。

資産運用初心者の方は、うっかり手数料が高い銘柄を購入してしまうことがありますが、つみたて投資枠ならその心配がなく安心です。

理由2　着実に資産形成できる

つみたて投資枠は長期でコツコツと積み立てる投資を支援する制度です。相場には上げ下げがあるものですが、つみたて投資枠では高値掴みを防ぎつつ、安値でもコツコツと買い続けることになるので、着実に資産形成することができるでしょう。

理由3　非課税なので利益の100％が手元に

通常、金融商品を運用する場合、利益に対して20.315％の税金がかかりますが、新NISAつみたて投資枠で投資した利益は非課税です。

例えば、運用によって100万円の利益が出た場合は通常だと手元に残るのは、課税によって税金額の20万3,150円を引いた79万6,850円ですが、つみたて投資枠は非課税なので100万円の利益をまるまる受け取ることができるのです。

元本割れリスクを下げるポイント

非課税が魅力の新NISAつみたて投資枠ですが、利益が出なければこの恩恵を受けることはできません。つみたて投資することで着実に投資元本は積み上がっていきますが、市場の変動によって利益が出ることもあれば、元本割れして損がでることもあります。

こうした元本割れしてしまうリスクを下げるには、2つのポイントがあります。

ポイント1　すぐに売却せず最低でも10年、長期で運用する

つみたて投資枠は10年、20年と長期に渡ってコツコツと運用することを大前提に利用しましょう。損が出たからとすぐに辞めてしまっては損をするだけです。過去の統計から最低でも10年、できれば15～20年続けて運用することで元本割れリスクが小さくなり、利益を得られる可能性が高くなることが確認できます。

ポイント2　世界中の資産に「分散投資」する

長期投資することで元本割れリスクを小さくできますが、10年ならまだしも20年といった期間は投資できないと言う方も多いでしょう。

投資期間が短めでも元本割れリスクを下げるためには、世界中の資産に「分散投資」するのがおすすめです。

「分散投資」とは、さまざまな国や地域、通貨の商品（株や不動産、債券など）に分けて投資すること。世界中のさまざまな種類の資産が組み合わされ、手軽に世界中に分散投資できるセット商品がたくさん販売されています。

こうしたセット商品「バランス型」の投資信託と呼ばれています。

「分散投資」できるバランス型の投資信託はセット商品だけに種類がたくさんありすぎて選びにくいというデメリットがあります。選択する際には、、株と不動産に投資する割合を調べましょう。それぞれを足した割合が高いほどリスクは高く、低いほどリスクが低い商品と見て問題ありません。リスクを抑えたいなら、高くても5割程度までの商品を選ぶとよいでしょう。

資産運用はリスクを覚悟することが必要

資産運用の初心者は新NISAのつみたて投資枠、さらに投資のリスクが怖いという方には「分散投資」できるバランス型ファンドにまずは投資してみて、慣れてきたら別の投資商品を選んでみるのがおすすめです。

資産運用は儲けることばかりに関心が集まりがちですが、必ずリスクはつきものだということを忘れないようにしましょう。

藤川太さん／ファイナンシャルプランナー、CFP認定者、宅地建物取引士。「生活デザイン」代表取締役社長。2001年に「家計の見直し相談センター」を設立以来、3万世帯超の家計の見直しや資産形成相談を行う。『世界一かんたんなNISAとiDeCoの得する教科書』（宝島者）など著書多数。

「親世代は物があることがいいと思っている世代。実家に物があふれていて子どもが困っていることを認識できない人は多いですよ」というのは、実家片づけアドバイザーの渡部亜矢（わたなべあや）さん。
とはいえ、実家の片づけは親が元気なうちに、なるべく早く始めた方がいいと言います。

その理由と、親ともめずにできるだけスムーズに片づけを進める方法を伺いました。

実家の片づけを親が元気なうちにやっておかなかった場合のリスク

実家が散らかる原因に親の体力の衰えがあります。ほとんどのシニアは、自分のことを実年齢よりも2割くらい若いと思っているといわれます。

そのため、「片づけよう」と子どもがいっても、親自身はまだまだ若いと思っているので「いつか片づける」と答える。でも実際には、片づける気力も体力も追いつかず、その「いつか」がいつまでもやってこず、リスクが発生するのです。

●親が安全に健康に暮らせない可能性

家が片づいていない場合の一番のリスクは、命に係わる事態を招く可能性があるということ。いつも飲んでいる薬の場所がわからなくなる、物につまずいて転倒するなどです。

寝たきりになる最大の原因は自宅での転倒なので、家を片づけておくことは健康寿命の延伸にもつながります。

●家の資産価値が下がる

物が多いためにリフォームに取り掛かれなかったり、家を売って老人ホームの入居費にあてようとしても、片づけが必要な物件は売却しづらかったり資産価値が下がるなどのリスクがあります。

●不用品処理の費用を子が負担

「親が亡くなってから片づければいい」と思っている方もいらっしゃいますが、最近はガソリン代や人件費の高騰により、処理費用も値上がりが続いています。物が多いと片づけ費用だけで100万円以上かかるということもありえます。

親が元気なうちに片づけを始めておけば、粗大ゴミに出す費用などは親のお金で支払うことができ、子世代の処理費用の負担軽減にもつながります。

実家の片づけをスムーズに進めるための三か条

一か条…“すっきり片づいた家”ではなく“親が健康に暮らせる家”を目指す

親世代は“物には神様が宿っている”と考える方が多く、物は豊かさの象徴でもあり、なかなか捨てられない傾向にあります。

一方、子世代は、断捨離をしてすっきり片づいた家を目指しがち。そこで「夜中にトイレまで安全に行くために廊下を片付けよう」など、“親の健康や安全”を共通のゴールに設定すると親の理解を得やすくなります。

二か条…「親の基準」を尊重する

親が自分の意志で購入したものを、子が勝手に捨てたり片づけたりするのはNG。ケンカの原因になります。「いる」「いらない」の判断は親の基準を尊重しましょう。

三か条…「いる」「いらない」に迷ったら「一時保管箱」へ

親世代にとって物は豊かさの象徴なので、「いる？いらない？」と問うと、たいていの場合「いる」と答えるでしょう。

「いる」と即答するのではなく、答えるまでに「う～ん……」と少し迷っている場合は、「いる理由」を考えていることが多いもの。
「このあいだ着たから（実際には数十年前でも）、またいつか着るかも」とか「いつか、ひ孫が生まれたときに使うかも」などです。

その場合は、「一時保管箱」に移動させましょう。捨てるのではなく移動させるだけなので親も安心ですし、ケンカにならずにすみます。
半年くらい保管して使わなければ、なくても困らないもの。それがわかれば、親も処分の判断がしやすくなるでしょう。

「なくても困らないもの」を、リサイクルやフリマアプリに出して現金化するという提案をしてみるのもいいかもしれません。

また、自分が使っていた子供部屋を先に片づけて「一時保管部屋」にするのもおすすめです。「すっきりしたよ」とか「孫が来たときの遊び部屋にしよう」などと伝えれば、親の“片づけモチベーション”も上がるかもしれません。

収納方法は勝手に決めない

「いるもの」の“しまい方”にも注意しましょう。

シンプルな収納ボックスにジャンル別に物を分けて収納するなど、子世代の新しい収納法を押し付けても、それに慣れていない親世代にとってはしまうのが面倒になったり必要なときに物を取り出せなくなったりするため、逆に散らかることもあります。

「領収書や書類はクッキーの缶に入れる」が親の習慣であれば、それに従いましょう。また、日々必要なものは、「しまう」ではなく手に届く場所に「置いておく」方が、逆に散らからない場合があります。

親の前で言ってはいけない“片づけNGワード”

「捨てるよ！」

自分で決断して購入したものを「いらないでしょ？捨てるよ！」と言われると、親は自分を否定されたような気持ちに。
「すぐには必要なさそうだから、一時保管箱（部屋）に移動させよう」などと誘導しましょう。

「通帳どこ？」

大事な通帳や権利証を失くさないように、あるいは誤って捨てないために聞いていても、いきなりお金の話をされると親はショックを受けます。
片づけを進めながらいろいろな話をする流れで聞くとか、なぜ質問をしているかをきちんと伝えるなどしましょう。

片づけがうまく進まない場合は……

親自身が明らかに「使っていないから、いらない」と判断できる、“何十年も乗ってない自転車”や“ずっと使っていないミシン”を捨てるとか、玄関の外回りや庭木の手入れなど親が自分でできることから始めると進めやすくなります。

キッチンやエアコンなどは、クリーニングサービスに依頼するのもおすすめ。業者などの第三者が来るからと、事前にキッチンだけとかエアコン周りだけでも片づておくというケースはよくあります。孫や仲のいい親戚がしばしば集まるなどは、さらに効果的です。

実家の片づけは一気に進められるわけではありません

実家の片づけは、親と会話をしたり暮らしぶりを観察したりして、何を大切にしているのか、健康状態はどうかなどを確認しながら、ゆっくりと進めていくものという認識が必要。
実家の片づけは時間も体力もかかります。だからこそ、親が元気なうちに早めに始めることが大切です。

渡部亜矢さん／実家片づけアドバイザー（R）。一般社団法人実家片づけ整理協会 代表理事。少子高齢化社会に特化した「実家片づけアドバイザー（R）」の講座の開催やセミナー講師などを務めている。テレビや新聞、雑誌などでも活躍中。『60歳からの「紙モノ」整理』（青春出版社）、『モノ・部屋・人間関係全部スッキリ！ 人生が整う　片づけの基本』（ディスカヴァー・トゥエンティワン）など著書多数。

電気代の高騰が続く現在。家電ライターで、あらゆる家電を実際に使い数値などを分析・比較、さまざまな媒体で家電に関する情報を発信している「Mr.家電」藤山哲人さんに、今買い換えるべき省エネ家電を紹介していただきます。

藤山哲人さん／1967年生まれ。「家電Watch」「DIME」など多数の媒体で執筆。あらゆる家電を使い込んで比較する技術系家電ライター。「家電おじさん」「体当たり家電ライター」の異名を持つ。TBS系列バラエティ番組「マツコの知らない世界」には6回出演。

[エアコン]
真夏の買い替えはできないことも。まずは今すぐ冷房の試運転を！

2013年は省エネブームにより「白物家電」といわれる、エアコンや冷蔵庫などがよく売れました。家電の寿命は10年といわれており、今年あたり家電の調子が悪くなるご家庭も多いのでは。エアコンは暑くなってから故障に気づいても、設置工事まで1カ月以上かかることもあり、猛暑を冷房無しで過ごすといった悲惨な事態に陥りかねません。

そのため、冷房運転に切り替える時期が来る前の5月中には試運転をして、冷房モードできちんと冷たい風が出てくるか確認しましょう。

暖房が正常に使えていたからと安心してはダメ。エアコンの室外機には四方弁といって冷房と暖房を切り替えるバルブがあります。冬、暖房モードで使用していた後にこの四方弁がサビて動かなくなり、冷房モードにしても暖かい風が出てきたり送風にしかならなかったりすることがあるからです。

試運転の方法ですが、冷房モードの最低温度に設定して10分くらい運転し冷風が出るかをチェックしてください。冷たい空気が出ない、部屋が涼しくならない場合は故障が疑われるので、買い替える必要があります。

[エアコン]
オススメは6年連続省エネNo.1※の三菱電機「霧ヶ峰　FZシリーズ」

省エネエアコンのNo.1は三菱電機「霧ヶ峰 FZシリーズ」です。

※国内家庭用エアコン、2019～2024年度、4.0～9.0kWの各クラスにおける、FZシリーズ。2024年度：期間消費電力量MSZ-FZ4024S：1,022kWh、MSZ-FZ5624S：1,605kWh、MSZ-FZ6324S：1,833kWh、MSZ-FZ7124S：2,202kWh、MSZ-FZ8024S：2,609kWh、MSZ-FZ9024S：3,040kWh。2024年3月1日現在。
そもそも三菱電機は新幹線などの電車、電気自動車などのモーターを動かすための半導体の技術が世界でトップクラスなんです。具体的にはSiC半導体（Si=シリコン、C=カーボン）といって、パワフルかつ熱エネルギーを放出しない半導体をエアコンにも搭載し、No.1の省エネを実現しています。

2つのファンで違う温度の気流を送るから、暑がりさんも寒がりさんも快適

さらに「霧ヶ峰」のなかでも「FZシリーズ」は「ムーブアイmirA.I.+（ミライプラス）」というA.Iを搭載し、室温の変化を予測して自動で運転の強さを調整。夏の「冷やしすぎ」も自動で抑制してくれるので省エネ効果が高いのです。さらに、2つのファンでそれぞれ違う温度の気流をつくり、「寒い」と思っている人には弱い風を、「暑い」と思っている人には強い風をと、それぞれに使い分けるなどして効率的に快適さを維持します。

エアコンで6年連続省エネNo.1の三菱電機「霧ヶ峰FZシリーズ」

ラインナップ／14畳、18畳、20畳、23畳、26畳、29畳

価格／オープン価格

https://www.mitsubishielectric.co.jp/home/kirigamine/product/2024_fz/index.html

[冷蔵庫]
省エネなら日立！食材の管理をサポートするアプリでフードロス対策も

冷蔵庫の外側の鉄板と庫内のプラスチックの間には断熱材が入っています。以前はウレタンなどが使用されていましたが、10年ほど前に真空断熱材が普及するようになってからは、より外気が伝わりにくく庫内の冷気が逃げにくくなっているので、10年前の冷蔵庫に比べて消費電力が約4割ほど軽減されています。

日立の冷蔵庫の断熱材は性能が高く消費電力が少ないうえに非常に薄く、庫内が大きくて容量が大きいのが特長です。

流動性のよい発泡ウレタンと、断熱効率の高い真空断熱材を組み合わせることで、断熱性能を保ちながら薄壁化しているので、本体幅はそのままで、大容量化を実現しています。容量が大きいと庫内の物を探しやすく開放時間を短縮できるので省エネに。また安売りの日にまとめ買いをしても安心で、食費の節約にも役立ちます。

野菜室や冷凍・冷蔵室など、庫内の部屋ごとの写真を撮影し登録しておける「日立冷蔵庫コンシェルジュアプリ」では、外出先などで食材をチェックすることができます。例えばスーパーで「あれ？牛乳あったかな？」と思ったらすぐにスマホで確認ができて便利。買い忘れや買いすぎを防げ、食材を探すためのドアの開閉回数を減らせます。

大容量かつ、コンシェルジュアプリで外出先から庫内を確認できる日立「R-HXCC54V」。

ラインナップ／ライトゴールド（XN）、クリスタルミラー（X）

価格／オープン価格

https://kadenfan.hitachi.co.jp/rei/lineup/rhxcc54v

[洗濯機]
ドラム式洗濯機ならパナソニック一択！

洗濯機は縦型よりも乾燥がしっかり行えるドラム式洗濯機が人気ですが、買い換えるならパナソニック一択、と断言できます。

ヒートポンプ式のドラム式洗濯機の機内には熱交換器があり、そこで湿った空気を除湿し乾いた熱風で乾燥させています。熱交換器にはフィルターがついていますが、繊維が少しずつフィルターを通り抜けるため、一般的には各家庭で手入れをしないと、次第に熱交換器に繊維がつまり、除湿と乾燥の機能が低下してしまいます。修理が必要となった場合は4万円ほどかかることもあります。

一方、パナソニックのドラム式乾燥機の熱交換器は、使う度に水洗いをしてホコリを取る自動洗浄機能が付いています。熱交換器に張り付いた繊維を自動で取り除いてくれるので、乾燥機能の低下を防ぐことができます。パナソニックのドラム式乾燥機なら、熱交換器の修理の心配が少なく、長く安心して使うことができます。

また、電気代もお得で他社の標準モードで乾燥をした場合の1回の電気代は40円台が多いのですが、パナソニックの例えば「LXシリーズ」の「省エネコース」で乾燥をした場合は約20円と安く、省エネにもなります。

※電力料金目安単価31円/kWh（税込）［家電公取協調べ。2022年7月改定］で計算。時間、電気代、水道代は目安であり、衣類の状況と使用環境により増減します。

大容量で省エネ＆スピーディーが特長のパナソニック「LXシリーズ」

ラインナップ／LX129C･ LX127C･ LX125C･ LX113C

価格／オープン価格

https://panasonic.jp/wash/feature/LX/heatpump.html

欲しかったマッサージチェアが補強床なしで手軽に買える！フジ医療器の「SYNCA（シンカ）」

「省エネ」とは少し離れますが、50代以上ならマッサージ機に興味をお持ちの方も多いと思います。これまでマッサージ機は高額でしかも強化床にする必要があるほど重いものが一般的でした。しかし、マッサージチェアの老舗中の老舗である「フジ医療器」の新製品「SYNCA（シンカ） CirC GRACE マッサージチェア L24 MR380」は、税込178,000円で、重さは約60キロ。マッサージチェアとしてはかなりのお手頃価格で“床の心配”もありません。

まるで水に浮いているように全身がリラックスした体勢までリクライニングでき、首からお尻までソフトもみ玉が心地良くもんでくれます。腰回りからふくらはぎは包み込むようにエアーマッサージをしてくれるなど機能も充実。電気代は1日30分利用した場合で月額37円。

マッサージチェアの買い替えや購入をお考えの方には、ぜひおすすめです。

本格的なもみ心地でありながらお手頃価格のフジ医療器「SYNCA（シンカ） CirC GRACE マッサージチェア L24 MR380」

ラインナップ／ベージュ×ベージュ（CC）、ブラック（BK）

価格／178,000円（税込）

https://www.synca-wellness.jp/products/mr380

6月の電気代値上がりに備え家電買い替えの検討を

2024年6月以降の一般家庭の電気料金（5月使用分）は、政府による補助政策「激変緩和措置」の縮小と「再エネ賦課金」の値上がりを大きな要因とし、前月の5月と比較して月に1200円ほどの値上がりが予想されています。長く使用している家電がある場合、家電は省エネ仕様のものに買い替えるのがおススメです。